Entenda a Alienação Fiduciária: O Básico para Compradores e Construtoras
A aquisição de imóveis com alienação fiduciária tornou-se comum no mercado imobiliário brasileiro, oferecendo segurança aos financiadores. Contudo, muitos compradores desconhecem as regras rigorosas dessa modalidade, especialmente sobre o cancelamento do contrato. Este texto esclarece as decisões recentes dos tribunais, que priorizam a lei específica (Lei nº 9.514/97) em detrimento das normas gerais do Código de Defesa do Consumidor (CDC), impactando diretamente construtoras, incorporadoras e compradores.

Por Que este Contrato é Único? A Diferença Crucial da Alienação Fiduciária
Regulada pela Lei nº 9.514/97, a alienação fiduciária é uma garantia robusta. Nela, o comprador (devedor fiduciante) transfere a propriedade do imóvel ao financiador (credor fiduciário) de forma ‘resolúvel’ ou temporária. Isso significa que, enquanto a dívida não for totalmente paga, a propriedade do imóvel pertence ao credor como garantia, embora o comprador mantenha o uso. Essa distinção é crucial, pois as regras de cancelamento divergem significativamente das desistências comuns, protegidas pelo Código de Defesa do Consumidor.

Desistência do Imóvel: Por Que a Alienação Fiduciária Muda Tudo
A principal questão surge quando o comprador busca cancelar o contrato antes da quitação total. A expectativa é reaver grande parte dos valores pagos, conforme o CDC. Contudo, a alienação fiduciária, sendo lei especial, estabelece regras próprias para o cancelamento por falta de pagamento ou desistência. Isso gera um conflito entre a percepção do comprador e a realidade jurídica, frequentemente resultando em disputas judiciais complexas e desgastantes para ambas as partes.

A Decisão Final do STJ: O Tema 1.095 e Suas Consequências Reais
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou essa questão com o Tema Repetitivo nº 1.095, de observância obrigatória. O entendimento é que contratos de imóvel com alienação fiduciária registrada, quando cancelados por falta de pagamento ou desistência, devem seguir apenas a Lei nº 9.514/97, afastando o Código de Defesa do Consumidor.

Assim, mesmo a desistência voluntária é tratada como ‘falta de pagamento’ sob essa lei. O processo envolve avisar o comprador para quitar o débito (‘purgar a mora’). Se não o fizer, a propriedade é consolidada para a empresa, e o imóvel é vendido em leilão público. O valor de volta ao comprador (‘sobejo’ ou ‘sobra’) só ocorre se a venda no leilão cobrir a dívida total e todas as despesas da empresa.

Proteja Seu Negócio e Seu Investimento: Orientações Cruciais sobre Alienação Fiduciária
Para construtoras e incorporadoras, a clareza e transparência desde o primeiro contato são cruciais. Os contratos fiduciários devem explicar precisamente as consequências da desistência ou inadimplência, conforme a Lei nº 9.514/97, prevenindo litígios futuros. Para investidores e consumidores, a cautela é fundamental: a aquisição via alienação fiduciária é um compromisso de longo prazo que demanda planejamento financeiro rigoroso.

Antes de assinar um contrato desta natureza, procure assessoria jurídica especializada para compreender todos os riscos e implicações de um eventual cancelamento, protegendo seu patrimônio.

Conteúdo produzido por: Dr. Regis Quartieri – OAB 127.212